2026년 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 달라지나?ㅣ계약·잔금·등기 기준 총정리

양도세 중과 유예 종료: 무엇이 어떻게 바뀌나?

2026년 2월 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 예정대로 종료하고,

이를 둘러싼 시장 혼란 최소화 보완대책을 발표했습니다.

2월 12일 정부세종청사에서 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안’에 대해 브리핑하고 있다.

1. 양도세 중과 유예 종료 결정

정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 5월 9일로 끝내기로 최종 확정했습니다.

이 조치는 그간 부동산 거래 활성화를 위해 여러 차례 연장돼 왔지만,

5월 10일 이후 거래 체결분부터는 중과세가 다시 적용됩니다.

2. 양도세 중과란?

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 붙는 세금입니다. 다주택자일수록 규제지역에서 중과세율이 추가로 붙는 구조입니다.

현행 제도상 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우 기본 양도세율(6~45%)에 중과세율을 더해 과세합니다.

2026년 2월12일 현재 조정대상지역 지정된 곳은 서울시 25개 자치구 전역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12곳 입니다.

다주택자 양도소득세 중과가 되지 않으려면 5월9일까지 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4~6개월내 잔금 지급과 등기를 마쳐야 합니다.

• 기본세율: 6~45%

• 1세대 2주택: +20%p

• 1세대 3주택 이상: +30%p

이 중과 혜택(유예)이 사라지면 다주택자들은 동일한 양도차익에 대해 훨씬 많은 세금을 내야 합니다.

3. 지역별 중과세 적용 기준과 잔금 및 등기 유예 기간

지난해 10월16일 새로 지정된 조정대상지역 소재 주택은 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터

6개월 내 잔금 지급과 등기를 마쳐야 양도소득세가 중과되지 않는다.

지난해 조정대상지역으로 신규 지정돼 중과대상이 된 점을 감안해 기존 조정대상지역에 비해 2개월의 추가 여유기간을 부여하는 것이다. 해당 지역내 주택 매수자는 2개월의 추가 여유기간이 부여된 점을 감안해 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하면 됩니다.

서울시 강남3구(강남·서초·송파구), 용산구 등 기존 조정대상지역 소재 주택은 5월9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급사실을 증빙할 수 있는 경우에 한해 계약일로부터 4개월 이내 양도시 양도소득세 중과 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 해당 지역내 토지거래허가 대상 주택 매수자는 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 합니다.

출처 : 한국세정신문

4. 세입자 있는 집에 대한 실거주 의무 유예

임대차 계약 때문에 거래가 쉽지 않은 경우를 고려하여 실거주 의무를 일정 기간 유예했습니다.

이는 임차인이 있는 집도 거래가 수월해지도록 하는 조치이며, 2028년까지 최장 2년까지 실거주 의무를 유예하는 방안도 포함됩니다.

※ 다만 이 유예는 매수자가 무주택자인 경우에 한정되는 등 조건이 붙을 수 있습니다.

양도세 중과 유예 종료는 단순한 세금 문제가 아니라, 앞으로의 부동산 시장 방향성을 가늠할 수 있는 신호입니다.

계약 시점, 잔금 일정, 보유 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있는 만큼 정확한 일정 확인과 전략적인 판단이 무엇보다 중요합니다.

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