🔗 www.dpnews.co.kr — 아현1구역, 지분쪼개기 난관 딛고 공공재개발로 속도전 – 디벨로퍼뉴스
2025년 9월 15일자 보도에 따르면, 서울 마포구 아현1구역 공공재개발 사업이 오랜 정체를 끝내고 본격 추진 단계에 진입했습니다. 그동안 주민 간 이견과 ‘지분쪼개기 문제’로 사업이 번번이 난항을 겪었지만, 최근 제도적 기준이 적용되면서 다시 속도를 내기 시작했다는 점이 핵심입니다.
이번 글에서는 서울시 「도시및주거환경정비법 조례」 제36조 원문 PDF를 직접 첨부해
실제 법 조항을 근거로 분석했습니다.
누가 분양대상이 되는지, 지분 소유자는 어떻게 인정되는지, 왜 이번에 공유지분자 상당수가 구제될 수 있었는지 — 이를 조례 조항과 대조해 구체적으로 살펴봅니다.
즉, 이번 아현1구역 재가동은 단순한 사업 속도전이 아니라, 법적 기준을 어떻게 해석하고 적용했는지에 따라 갈린 결과라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
1. 정체의 원인: 공유지분·동의율 확보 실패
아현1구역은 원래 민간재개발로 추진되었으나 이후 공공재개발로 방향을 바꿨습니다.
하지만 문제는 공유지분자의 동의율 확보 실패였습니다.
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2018년 민간→공공으로 전환했지만
-
2020~2021년 공공재개발 공모에서 사업성 문제와 주민 이견으로 연달아 탈락
특히 소규모 지분을 가진 지역 주민들이 분양 자격 부여를 요구하며 동의율이 낮게 유지돼
사업 추진이 어려웠습니다.
2. 돌파구: 「도시 및 주거환경정비법 조례」 제36조 적용이 만든 전환점
아현1구역 사업이 다시 움직일 수 있었던 핵심 배경은
바로 서울시 「도시및주거환경정비법 조례」 제36조(재개발사업의 분양대상 등)의 적용입니다.
이 조례는 누가 재개발 아파트를 분양받을 수 있는지, 그리고 누가 1인 1분양으로 제한되는지를
구체적으로 규정하고 있습니다.
① 분양대상자의 기준 (제36조 1항)
제36조 1항에 따르면, 관리처분계획 기준일 현재 다음 중 하나에 해당하면 분양대상자가 됩니다.
1️⃣ 종전 주택 소유자
2️⃣ 종전 토지 총면적 90㎡ 이상 소유자
3️⃣ 권리가액이 ‘최소 분양 아파트 1가구 추산액 이상’인 자
4️⃣ 사업방식 전환 전 환지 지정자
5️⃣ 재정비촉진계획에 따라 기반시설 설치 보상 받은 자
여기서 아현1구역의 핵심은 3번 ‘권리가액 기준’ 입니다.
과거에는 소규모 공유지분자는 권리가액이 낮아 분양 대상에서 제외되거나
현금청산 대상이 될 가능성이 높았습니다.
하지만 이번에 최소 분양면적을 전용 14㎡ 수준까지 낮추면서 ‘최소 1가구 추산액’ 기준이 낮아졌고,
그 결과 다수의 공유지분자도 권리가액 요건을 충족하게 된 것입니다.
👉 즉, 조례 제36조 1항 3호를 전략적으로 활용한 셈입니다.
② “여러 명을 1명으로 본다”는 규정 (제36조 2항)
공공재개발에서 가장 민감한 부분은 지분쪼개기 문제입니다.
제36조 2항은 다음과 같이 명확히 규정합니다.
-
1필지 토지를 여러 명이 소유한 경우 → 원칙적으로 1명의 분양대상자로 봄
-
권리산정기준일 이후 분할·전환한 경우 → 1인으로 간주
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나대지에 새로 다세대주택을 지어 소유자 수를 늘린 경우 → 인정하지 않음
즉, 권리산정기준일 이후 인위적으로 지분을 나누는 행위는 차단됩니다.
이 조항이 있었기 때문에 아현1구역은 무분별한 분양권 증가 없이 기존 권리자 보호 범위 내에서
사업성을 유지할 수 있었습니다.
③ 산정 제외 토지 규정 (제36조 3항)
또 하나 중요한 부분은
권리산정기준일 이후 취득한 지분은 면적·권리가액 산정에서 제외된다는 점입니다.
이 조항은 투기성 지분 매입을 막는 안전장치입니다.
즉,
✔ 기존 권리자는 보호
✔ 기준일 이후 진입한 투기 수요는 배제
이 구조가 명확히 작동하면서 공공재개발 추진의 법적 안정성이 확보된 것입니다.
🏗️ 아현1구역에 어떻게 적용됐나?
아현1구역은 총 902명의 공유지분자가 있었고, 그중 581명이 분양대상자로 인정되었습니다.
이는 단순한 행정적 완화가 아니라,
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최소 분양면적 하향 조정
-
권리가액 기준 충족 범위 확대
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조례 제36조의 엄격한 지분 통제 규정 적용
이 세 가지가 동시에 작동한 결과입니다.
결국 이 조례는
✔ 지분쪼개기 리스크는 통제하면서
✔ 실질 거주 권리자는 최대한 보호하는 구조
를 만들어냈고, 그게 바로 아현1구역 사업 재가동의 결정적 계기가 됐습니다.
첨부파일
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(서울특별시조례)(제9762호)(20250714).pdf
* 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 [조례 제9762호, 2025. 7. 14] 제36,37,38조 pdf 파일 첨부합니다.
3. 사업 계획 개요: 규모와 공급 계획
아현1구역 공공재개발은 다음과 같은 대규모 재개발 계획을 갖고 있습니다.
📍 위치: 서울 마포구 아현동 699번지 일대
📏 면적: 약 10만 6,012㎡
🏢 계획:
-
지하 3층 ~ 지상 35층
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32개 동 구성
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규모 부지에 용적률 299.88%를 적용
-
총 3,476세대 (임대 696세대 포함)
출처 : 디벨로퍼 뉴스
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전용면적 |
공급수량 |
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14㎡ |
30세대 |
|
29㎡ |
679세대 |
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39㎡ |
494세대 |
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49㎡ |
475세대 |
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59㎡ |
863세대 |
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84㎡ |
239세대 |
4. 입지와 장점: 편리한 교통·학군·생활 인프라
아현1구역이 주목받는 이유는 입지의 경쟁력에도 있습니다.
✔ 2호선 아현역·충정로역 도보 접근
✔ 1·4호선, GTX-A·B, KTX까지 이어지는 광역 접근성
✔ 서울 도심 업무지구와 직주근접성 우수
✔ 봉래초·아현중·환일고 등 강한 학군
✔ 연세대·서강대·이화여대 등 대학·교육 환경 근접
또한 인근에는 북아현2구역, 중림동398번지 재개발 등
대규모 주거벨트가 형성될 가능성을 높이는 요소들이 존재합니다.
공유지분 문제라는 현실적 어려움에도 법·제도 개선과 전략적 접근으로 돌파구를 찾아 공공재개발 추진 속도전 체제가 본격화되었습니다.
향후 서울시 공공재개발의 모범 사례로 자리 잡을 수 있을지 계획 시행 과정과 시장 반응도 지켜볼 필요가 있습니다.
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