Category: 입주권 기초 가이드

🔗 www.dpnews.co.kr — 아현1구역, 지분쪼개기 난관 딛고 공공재개발로 속도전 – 디벨로퍼뉴스

2025년 9월 15일자 보도에 따르면, 서울 마포구 아현1구역 공공재개발 사업이 오랜 정체를 끝내고 본격 추진 단계에 진입했습니다. 그동안 주민 간 이견과 ‘지분쪼개기 문제’로 사업이 번번이 난항을 겪었지만, 최근 제도적 기준이 적용되면서 다시 속도를 내기 시작했다는 점이 핵심입니다.

이번 글에서는 서울시 「도시및주거환경정비법 조례」 제36조 원문 PDF를 직접 첨부해

실제 법 조항을 근거로 분석했습니다.

누가 분양대상이 되는지, 지분 소유자는 어떻게 인정되는지, 왜 이번에 공유지분자 상당수가 구제될 수 있었는지 — 이를 조례 조항과 대조해 구체적으로 살펴봅니다.

즉, 이번 아현1구역 재가동은 단순한 사업 속도전이 아니라, 법적 기준을 어떻게 해석하고 적용했는지에 따라 갈린 결과라는 점에 주목할 필요가 있습니다.

1. 정체의 원인: 공유지분·동의율 확보 실패

아현1구역은 원래 민간재개발로 추진되었으나 이후 공공재개발로 방향을 바꿨습니다.

하지만 문제는 공유지분자의 동의율 확보 실패였습니다.

• 2018년 민간→공공으로 전환했지만

• 2020~2021년 공공재개발 공모에서 사업성 문제와 주민 이견으로 연달아 탈락

특히 소규모 지분을 가진 지역 주민들이 분양 자격 부여를 요구하며 동의율이 낮게 유지돼

사업 추진이 어려웠습니다.

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2. 돌파구: 「도시 및 주거환경정비법 조례」 제36조 적용이 만든 전환점

아현1구역 사업이 다시 움직일 수 있었던 핵심 배경은

바로 서울시 「도시및주거환경정비법 조례」 제36조(재개발사업의 분양대상 등)의 적용입니다.

이 조례는 누가 재개발 아파트를 분양받을 수 있는지, 그리고 누가 1인 1분양으로 제한되는지를

구체적으로 규정하고 있습니다.

① 분양대상자의 기준 (제36조 1항)

제36조 1항에 따르면, 관리처분계획 기준일 현재 다음 중 하나에 해당하면 분양대상자가 됩니다.

1️⃣ 종전 주택 소유자

2️⃣ 종전 토지 총면적 90㎡ 이상 소유자

3️⃣ 권리가액이 ‘최소 분양 아파트 1가구 추산액 이상’인 자

4️⃣ 사업방식 전환 전 환지 지정자

5️⃣ 재정비촉진계획에 따라 기반시설 설치 보상 받은 자

여기서 아현1구역의 핵심은 3번 ‘권리가액 기준’ 입니다.

과거에는 소규모 공유지분자는 권리가액이 낮아 분양 대상에서 제외되거나

현금청산 대상이 될 가능성이 높았습니다.

하지만 이번에 최소 분양면적을 전용 14㎡ 수준까지 낮추면서 ‘최소 1가구 추산액’ 기준이 낮아졌고,

그 결과 다수의 공유지분자도 권리가액 요건을 충족하게 된 것입니다.

👉 즉, 조례 제36조 1항 3호를 전략적으로 활용한 셈입니다.

② “여러 명을 1명으로 본다”는 규정 (제36조 2항)

공공재개발에서 가장 민감한 부분은 지분쪼개기 문제입니다.

제36조 2항은 다음과 같이 명확히 규정합니다.

• 1필지 토지를 여러 명이 소유한 경우 → 원칙적으로 1명의 분양대상자로 봄

• 권리산정기준일 이후 분할·전환한 경우 → 1인으로 간주

• 나대지에 새로 다세대주택을 지어 소유자 수를 늘린 경우 → 인정하지 않음

즉, 권리산정기준일 이후 인위적으로 지분을 나누는 행위는 차단됩니다.

이 조항이 있었기 때문에 아현1구역은 무분별한 분양권 증가 없이 기존 권리자 보호 범위 내에서

사업성을 유지할 수 있었습니다.

③ 산정 제외 토지 규정 (제36조 3항)

또 하나 중요한 부분은

권리산정기준일 이후 취득한 지분은 면적·권리가액 산정에서 제외된다는 점입니다.

이 조항은 투기성 지분 매입을 막는 안전장치입니다.

즉,

✔ 기존 권리자는 보호

✔ 기준일 이후 진입한 투기 수요는 배제

이 구조가 명확히 작동하면서 공공재개발 추진의 법적 안정성이 확보된 것입니다.

🏗️ 아현1구역에 어떻게 적용됐나?

아현1구역은 총 902명의 공유지분자가 있었고, 그중 581명이 분양대상자로 인정되었습니다.

이는 단순한 행정적 완화가 아니라,

• 최소 분양면적 하향 조정

• 권리가액 기준 충족 범위 확대

• 조례 제36조의 엄격한 지분 통제 규정 적용

이 세 가지가 동시에 작동한 결과입니다.

결국 이 조례는

✔ 지분쪼개기 리스크는 통제하면서

✔ 실질 거주 권리자는 최대한 보호하는 구조

를 만들어냈고, 그게 바로 아현1구역 사업 재가동의 결정적 계기가 됐습니다.

첨부파일

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(서울특별시조례)(제9762호)(20250714).pdf

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* 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 [조례 제9762호, 2025. 7. 14] 제36,37,38조 pdf 파일 첨부합니다.

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3. 사업 계획 개요: 규모와 공급 계획

아현1구역 공공재개발은 다음과 같은 대규모 재개발 계획을 갖고 있습니다.

📍 위치: 서울 마포구 아현동 699번지 일대

📏 면적: 약 10만 6,012㎡

🏢 계획:

• 지하 3층 ~ 지상 35층

• 32개 동 구성

• 규모 부지에 용적률 299.88%를 적용

• 총 3,476세대 (임대 696세대 포함)

출처 : 디벨로퍼 뉴스

전용면적	공급수량
14㎡	30세대
29㎡	679세대
39㎡	494세대
49㎡	475세대
59㎡	863세대
84㎡	239세대

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4. 입지와 장점: 편리한 교통·학군·생활 인프라

아현1구역이 주목받는 이유는 입지의 경쟁력에도 있습니다.

✔ 2호선 아현역·충정로역 도보 접근

✔ 1·4호선, GTX-A·B, KTX까지 이어지는 광역 접근성

✔ 서울 도심 업무지구와 직주근접성 우수

✔ 봉래초·아현중·환일고 등 강한 학군

✔ 연세대·서강대·이화여대 등 대학·교육 환경 근접

또한 인근에는 북아현2구역, 중림동398번지 재개발 등

대규모 주거벨트가 형성될 가능성을 높이는 요소들이 존재합니다.

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공유지분 문제라는 현실적 어려움에도 법·제도 개선과 전략적 접근으로 돌파구를 찾아 공공재개발 추진 속도전 체제가 본격화되었습니다.

향후 서울시 공공재개발의 모범 사례로 자리 잡을 수 있을지 계획 시행 과정과 시장 반응도 지켜볼 필요가 있습니다.

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서울 재건축 시장에서 단지 내 상가를 짓지 않거나 대폭 줄이는 흐름이 확산하고 있다.

1. 상가 없는 재건축

2026년 현재 재건축 사업에서 단지 내 상가를 아예 짓지 않거나 축소하는 현상이 확산되고 있다.

이러한 변화는 외부 환경부터 사업 내 갈등 구조까지 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 관리처분인가를 받은 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 12개 단지 중 9곳은

애초 상가를 두지 않거나 상가를 제외한 채 사업을 추진 중인 것으로 나타났다.

기존에 상가가 있었던 강남구 개포주공5단지·도곡개포한신아파트, 송파구 가락미륭아파트·잠실우성4차는 상가 조합원과 합의해 상가를 짓지 않고 아파트 배정 또는 현금 청산 방식으로 재건축을 진행하기로 했다.

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2. 왜 상가를 없애는가? — 실질적 이유 3가지

1) 상가 공실 문제

새로 입주한 단지의 상가들은 공실률이 매우 높습니다.

예를 들어, 강동구의 한 단지에서는 60%가 넘는 상가가 비어 있어 골칫거리가 되고 있다.

2) 온라인·배달 쇼핑 확산

식음료나 패션 소비까지 배달과 온라인 쇼핑 중심으로 패턴이 바뀌면서 오프라인 상가는 매력이 떨어졌습니다.

3) 법적 분쟁과 사업 지연

상가 조합원과 아파트 조합원 간의 이해충돌로 분쟁이 발생하면 사업 전체가 지연되기도 합니다. 이런 리스크를 피하는 차원에서 상가를 제외하려는 움직임이 커졌습니다.

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3. 실제 사례

1) 송파구 잠실우성4차 재건축

서울 송파구 잠실우성4차 재건축 조합은 지하·지상 소규모 상가 계획을 철회하고 상가를 없애기로 결정했습니다.

상가를 그대로 두면 공실과 사업비 부담을 조합이 떠안게 될 위험이 크다는 판단 때문이죠.

조합장은 “상가 대신 아파트 입주권에 대한 조합원 의견이 많았다”고 밝혔습니다.

2) 강동구 올핌픽파크포레온

서울 강동구 올림픽파크포레온 단지 내 상가에서는 유동인구가 많은 도로변임에도 일부 점포 유리창에 임대 문의 안내가 붙어 있습니다. 인근 중개업소 관계자는 “가격 문의는 있지만 실제 계약까지 이어지기는 쉽지 않다”며 “월세를 낮추거나 조건을 바꿔야 겨우 성사가 된다”고 말했습니다.

올림픽파크포레온 단지 내 상가에 ‘임대·매매’ 스티커가 붙은 모습 (사진출처: 이데일리)

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4. 상가가 없다면 어떤 변화가?

✔️ 사업 속도 향상

법적 분쟁의 소지가 줄어들기 때문에 재건축 절차 전체가 빨라질 수 있습니다.

✔️ 비용 부담 감소

공실에 따른 관리비·세금 부담을 피하면서 조합원 부담금도 줄일 수 있는 여지가 생깁니다.

✖️ 지역 상권 기여는 감소

반대로, 재건축 단지 주변 상권 활성화나 보행자 유입 등 지역 경제에 긍정적 효과는 약해질 수 있습니다.

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5. 앞으로의 전망 — 설계가 달라진다

부동산 전문가들은 “과거엔 단지 내 상가는 수익성 높은 시설로 여겨졌지만, 이제는 공실 리스크를 피하고 효율 중심의 설계가 더 중요해졌다”고 말합니다.

일부 설계는 상가를 완전히 없애기보단 용적률에는 반영되지 않는 선에서 최소화하는 방안도 고려되고 있습니다.

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🔗 www.mk.co.kr — 까치산역 인근 6천가구 LH 주택 공급 – 매일경제

1. 사업 개요: LH의 대규모 공공주택 공급 계획

한국토지주택공사(LH)가 서울 강서구 까치산역 인근에 약 5,973가구 규모의 공공주택 공급을 추진을 진행합니다.

사업 면적은 약 24만㎡(약 7만3000평)로, LH가 추진하는 도시형 공공주택 단지 중 최대 규모에 해당합니다.

까치산역(2·5호선) 인근으로 교통 여건이 양호하고, 주변에 목동 교육·상권 인프라 접근성이 좋다는 점이

강조됩니다.

2. 추진 절차와 일정

LH는 해당 지역을 “도심 공공주택 복합사업 후보지”로 지정하고 공식 발표를 했습니다.

예정지구 지정일부터 1년 내 토지 등 소유자 3분의 2 이상, 토지 면적의 2분의 1 이상 동의 확보를 위한 동의서 접수가 진행됩니다.

동의율이 확보되면 중앙도시계획위원회·중앙토지수용위원회 심의를 통해 본지구 지정 절차가 진행될 예정이다.

주민 동의가 확보돼야 LH가 설계·시행·분양으로 넘어갈 수 있어서, 앞으로 1년은 사업 성패가 갈릴 핵심 기간입니다.

3. 입지와 개발 배경

까치산역은 2·5호선 환승역으로, 서울 서부권을 연결하는 주요 거점입니다.

목동 학군·편의 시설이 가까워 실수요자에게 어필할 수 있는 입지입니다.

기존 공공택지 중심 공급에서 벗어나, 도심 재개발·복합사업 방식으로 공급을 확대하는 정책 방향이 반영된 것으로 해석됩니다.

4. LH의 계획: 연간 발주 계획 및 규모

LH는 2026년에 총 약 17.9조원 규모의 건설·서비스 발주 계획을 세웠습니다.

이 중 약 12.8조원(약 71%)이 수도권 신도시 3기 지역(왕숙·남양주·계양·고양창릉·하남교산) 등에 집중됩니다.

나머지 5.1조원은 지방 공공주택, 산업단지 등 다양한 프로젝트 발주로 배분될 예정입니다.

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과거 재개발·재건축은 미래형 신축 주택을 선점한다는 측면에서 투자자들에게 매력적인 재테크 수단이었습니다.

공급 부족과 경기 침체 완화 기대감이 더해지면서 집값 상승의 핵심 동력 역할을 해왔죠.

그러나 이제 상황이 완전히 뒤바뀌었습니다.

1. 강화된 규제가 판을 바꿨다

📌 주요 규제 변화

2026년 부동산 시장의 핵심 변수는 강화된 규제입니다.

정부는 6·27 주택담보대출 강화, 10·15 투기과열지구 확대 등으로 재개발·재건축 거래 환경을 바꿔버렸습니다.

✔ 이주비 대출 규제 확대

이주비 대출은 재건축·재개발 과정에서 핵심 자금인데, 규제 강화로 부담이 커졌습니다.

✔ 투기과열지구 지정 확대

투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한되어 거래가 사실상 묶이는 상황이 발생합니다.

✔ 조합원 지위 양도 제한 확대

이 제한이 적용되면, 새 아파트를 분양받기 위한 매수·매도가 자유롭지 않습니다.

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2. 대표 사례: 목동 재건축

서울 양천구 목동신시가지아파트는 과거 재건축 매력도와 사업성으로 투자가 집중됐던 대표 지역입니다.

그러나 투기과열지구 지정 이후 혼란이 이어지고 있습니다. 조합원 지위 승계 문제로 인해 매물이 쌓였지만, 호가는 크게 떨어지지 않는 묘한 시장 흐름이 이어지고 있습니다.

즉, 거래가 ‘있으나 실질적인 거래로 이어지지 않는’ 상황이 나타나고 있는 것입니다. 이는 규제가 실제 매매 흐름에 영향을 미친 대표적 사례입니다.

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3. 전문가의 진단 — 장기 보유 관점이 필수

부동산 전문가들은 현재 시장을 이렇게 보고 있습니다.

✔ 단기 투자보다 장기 보유가 중요

단기 수익을 노리기보다는 10년 이상 장기 시각으로 시장을 바라봐야 한다는 조언이 많습니다.

✔ 핵심 지역의 실거주 가치

강남권과 같은 핵심 입지에선 실거주 목적과 장기 보유가 결합된 투자 전략이 유리하다는 분석입니다.

✔ 공공기반 재개발 확대 가능성

공공 주도의 재개발·재건축 정책이 강화되고 있지만, 민간사업에는 온도차가 존재해 여전히 신중한 접근이 필요하다고 보았습니다.

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2026년 부동산 시장은 과거처럼 ‘무조건 오르는’ 구조가 아닙니다.

규제 강화와 거래 제한이라는 큰 변수가 등장하면서 투자자의 판단 기준 자체가 바뀌고 있습니다.

이제는 단순한 가격 상승 기대가 아니라, 장기적 관점에서 가치와 리스크를 동시에 보는 전략이

재테크의 핵심이 되고 있습니다.

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서울시가 발표한 도심복합개발사업은 기존의 주택 공급을 넘어 도심 스케일의 구조적 변화를 이끄는 정책입니다.

특히 강북권 핵심 지역인 합정역 일대(마포구)는 이번 정책의 대표적인 수혜지로 부각되고 있습니다.

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1. 도심복합개발사업이 도시를 바꾼다.

도심복합개발사업은 역세권과 도심 핵심지의 기능을 혼합해 주거, 상업,업무, 문화 공간을 동시에 갖춘

고밀 복합 공간으로 재탄생시키는 프로젝트입니다.

이번 ‘다시, 강북전성시대 2.0 ‘정책에서는 용적률 최대 1300%까지 허용해 고층·고밀도 개발이 가능해졌습니다.

2. 왜 합정역이 핵심인가?

서울 2호선·6호선 환승역인 합정역은 이미 교통, 상권, 문화 등 다각적 인프라가 집중된 지역입니다.

과거부터 개발 잠재력이 높게 평가되어 왔으며, 실제로 여러 도시계획이 진행·확장 중입니다.

합정역 일대는 홍대 상권과 연계된 젊은 상권을 갖추고 있어 문화·관광 수요가 높습니다.

3. 합정역 주변 개발 프로젝트 사례

(1) 라비움 한강 주상복합

마포구 합정동 합정7재정비촉진구역에서는 초고층 주상복합 프로젝트인 ‘라비움 한강’이 추진되었습니다.

• 지상 38층 높이의 초고층 주상복합

• 한강 조망이 가능한 주거 공간

• 소형 주택 및 오피스텔을 포함한 복합 공간 구성이 특징입니다.

이 사례는 합정역 초역세권의 주거·상업 재개발 가능성을 보여주는 대표적 프로젝트로 평가됩니다.

4. 모아타운 프로젝트와 주거환경 개선

서울시는 최근 모아타운 계획을 통해 합정동 일대 주거환경 개선과 신규 주택 공급도 확정했습니다.

• 합정동 일부 지역을 대상으로 노후 주거지를 재정비

• 도로 인프라 및 공공 공간 확장

• 약 1,000여 가구 이상의 주택 공급 계획이 포함됩니다.

이는 도심복합개발과 상호 보완적으로 작동하면서 주거환경 개선, 인프라 확충, 지역 가치 상승을 동시에

끌어올릴 수 있는 요소입니다.

마포구 합정동 모아타운 위치도(출처: 서울시)

5. 도심복합개발 × 합정역의 시너지

✔ 왜 합정역인가?

합정역 일대는 다음과 같은 특징으로 도심복합개발의 상징적 사례가 될 가능성이 큽니다:

특성	설명
교통 요충지	2·6호선 환승역으로 광역 이동성 강화
상권과 문화 인프라	홍대·상수 상권과 연계된 젊은 소비층
한강·공원 접근성	한강이 가까워 주거·생활환경 수요 높음
정비촉진구역 개발	재정비구역을 통한 주상복합 공급 확대

이러한 기반 위에서 도심복합개발사업의 고밀·복합 기능 확대는 합정역 가치를 더욱 높일 가능성이 큽니다.

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도심복합개발사업은 역세권 상업지, 노후 업무지, 간선도로 인접 지역의 가치 재평가를 촉진할 가능성이 큽니다.

구체적 사업지 확정과 인허가 단계를 확인해야 합니다.

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강북을 더 이상 베드타운이 아닌 대한민국의 다음 성장을 이끄는 핵심 축으로 키워가겠다

오세훈 서울 시장

1. 배경: 왜 ‘강북형 신도시’인가?

서울시는 그동안 강남권 중심의 개발·투자 중심 구조로 인해 강북 지역은 상대적으로 침체를 겪었습니다.

이에 대한 대응으로 서울시는 ‘다시, 강북전성시대 2.0’이라는 개발 전략을 내놓았습니다.

• 강북권 도심·광역중심·환승역세권을 성장거점으로 재편

• 일자리, 상업, 주거 기능을 동시에 강화

• 대규모 주거지 확충뿐 아니라 일자리 중심의 도시 재생 추진

즉, 단순 주택 공급 확대를 넘어 경제·문화·미래 산업을 이끄는 도시 구조 재편을 목표로 한 정책입니다.

동북권은 창동·상계동 일대에 첨단 연구개발(R&D) 중심 서울형 산업단지인 S-DBC(서울디지털바이오시티)를

조성합니다.

서북권은 마포구 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 부지, 서부운전면허시험장 이전 부지를 연계·개발해 첨단산업 국제교류공간을 만듭니다.

2. 핵심 내용: 용적률 최대 1300% 허용

이번 정책의 가장 핵심적인 포인트는 용적률 상향입니다.

📌 용적률 최대 1300% 허용

이는 사실상 초고층·초고밀 개발을 허용하는 수준입니다. 기존에는 이런 용적률을 기대하기 어려웠던 만큼, 도시 스카이라인을 크게 바꿀 가능성이 큽니다.

📍 적용 대상 지역

• 종로·중구 핵심 도심권

• 용산 일대

• 동대문 상업지역

• 성수동 및 주요 환승역 반경 500m 이내

서울시는 이들 지역을 강북 발전을 견인할 ‘고밀 복합 랜드마크’로 집중 육성한다는 방침이다.

3. 정책 구조 : 단순 고층 아파트가 아니다

업무·상업 용도 50% 이상 확보 시

→ 용적률 1300% 허용

→ 단순 주거 중심 개발과 구분된 복합 개발 전략

즉, 주거 + 일자리 + 상업 기능이 균형을 이루는 도심 구조가 목표입니다.

4. 간선도로 축 개발도 강화 – 개발 소외지역 최소화

역세권 외에 주요 간선 도로를 따라 저층 상업지나 노후 업무지구도 개발이 강화됩니다.

통일로·도봉로·동일로 등 폭 35m 이상 주요 간선도로변에는 ‘성장잠재권 활성화사업’을 통해

최대 용적률 800% 수준까지 개발 가능하도록 허용되며, 소외됐던 지역에도 활력을 불어넣겠다는 의도입니다.

5. 공공기여 부담 완화 — 민간 참여 유도

사업성을 뒷받침하기 위한 공공기여 완화 방안도 포함됐다.

평균 공시지가가 서울 평균의 60% 이하인 자치구 8곳에 대해서는

성장거점형·성장잠재형 사업은 물론 기존 역세권 활성화사업의 공공기여 비중을 최대 30%까지 낮춘다.

→ 이는 공사비 상승과 경기 침체로 민간 사업이 위축된 상황을 고려한 조치

공공기여 부담을 줄여 민간 참여를 유도하고 강북권 투자 심리를 되살리겠다는 취지

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도심복합개발사업은 역세권 상업지, 노후 업무지, 간선도로 인접 지역의 가치 재평가를 촉진할 가능성이 큽니다.

구체적 사업지 확정과 인허가 단계를 확인해야 합니다.

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지난 1년여 동안 서울 아파트 가격 상승을 주도해온 강남 3구(강남·서초·송파)가 급격한 속도로 식어가고 있습니다.

한국부동산원이 2026년 2월 둘째 주 발표한 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 전체 아파트값은 전주 대비 0.22% 상승했습니다.

숫자만 보면 여전히 오름세인 것 같지만, 흐름이 완전히 달라졌습니다.

서울 아파트값은 올해 1월 첫 주 0.18% 상승을 시작으로 1월 마지막 주에 0.31%까지 치솟았다가,

2월 들어 0.27% → 0.22%로 2주 연속 상승폭이 줄어들고 있습니다.

그 중심에는 강남구의 충격적인 둔화가 있습니다.

• 강남구: 주간 상승률 0.02% — 서울 25개 자치구 중 최하위, 3주 연속

• 서초구: 0.13% (전주 0.21%에서 급감)

• 송파구: 0.09% (전주 0.18%에서 절반으로 뚝)

전문가들은 이 추세가 설 연휴 이후까지 이어진다면 강남구가 마이너스(하락) 전환할 가능성도 있다고 내다봤습니다. ‘강남은 절대 안 떨어진다’는 공식이 깨지기 직전입니다.

1. 흔들리는 강남 — 3주 연속 서울 최하위

강남 시장을 흔드는 핵심 원인은 바로 매물 급증입니다.

부동산 정보업체 아실에 따르면, 2026년 2월 12일 기준 서울 아파트 매물은 총 6만 2,357건으로 집계됐습니다.

불과 3일 전인 5만 7,468건에서 8.5%(약 4,900건) 급증한 수치입니다. 계산해보면 하루 평균 약 1,600건씩

매물이 쌓이고 있는 셈입니다.

그중 강남 3구의 매물은 2만 247건으로 전체의 32%를 차지합니다. 강남 3구가 서울 면적의 일부에 불과하다는 점을 감안하면, 강남에 매물이 얼마나 집중되어 있는지 실감할 수 있습니다.

이 매물들은 왜 갑자기 쏟아지고 있는 걸까요?

2. 5월 9일 — 양도세 중과 부활의 공포

서울 부동산 시장을 뒤흔들고 있는 최대 변수는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료입니다.

정부는 그동안 다주택자들에게 한시적으로 양도세 중과(최고 세율 적용)를 유예해왔습니다. 그런데 이 유예 조치가 2026년 5월 9일부터 종료되고 원래대로 중과가 부활합니다.

쉽게 말해, 5월 9일 이후에는 다주택자가 아파트를 팔면 훨씬 높은 세율의 양도세를 내야 합니다.

반대로 말하면 5월 9일 이전에 팔아야 세금을 아낄 수 있는 상황인 거죠.

여기에 정부가 한 가지 ‘퇴로’를 더 열어줬습니다.

바로 ‘세 낀 매물(전세 임차인이 있는 집)’도 일정 기간 내 거래 허용입니다. 기존에는 전세 임차인이 살고 있는 집은 팔기 어려웠는데, 이 규제를 완화하면서 다주택자들이 전세 끼고도 집을 팔 수 있게 됐습니다. 그 결과, 매물이 더욱 빠르게 쌓이고 있습니다.

3. 강남 아파트 실제 가격은 얼마나 떨어졌나?

실제 강남 아파트에서 어떤 일이 벌어지고 있는지 살펴보겠습니다.

📍 강남구 도곡렉슬 전용 59㎡

• 매도 호가 최고점: 35억 원

• 현재 호가: 29억 원

• 하락폭: 6억 원 (약 17% 하락)

📍 압구정 현대아파트 1·2차 전용 131.84㎡

• 지난 1월 실거래가: 70억 원

• 현재 매물 호가: 67억 원

• 하락폭: 3억 원 (약 4% 하락)

인근 중개업소 관계자는 “매수세가 잘 붙지 않는다”며 “학군지 수요 등으로 급하게 계약할 사람들도 줄어, 양도세 중과 유예가 끝나는 5월로 갈수록 매물이 더 쌓이고 가격이 더 내려갈 가능성이 높다”고 설명했습니다.

거래가 이루어지지 않는 상태에서 호가만 떨어지는 전형적인 매수자 우위 시장으로 전환되고 있는 모습입니다.

4. 강북이 강남을 앞질렀다

흥미로운 건 강남이 주춤하는 동안, 강북권이 오히려 강남을 역전했다는 점입니다.

이번 주 강북 14개 자치구의 평균 상승률은 0.25%로, 강남 11개 자치구 상승률 0.19%를 웃돌았습니다.

이는 지난해 초 이후 약 1년여 만에 처음 있는 역전 현상입니다.

강북권 상위 상승 자치구 (이번 주)

자치구	상승률
성북구	0.39%
성동구	0.34%
동대문구	0.29%
노원구	0.28%

강북이 강세를 보이는 이유는 크게 두 가지입니다.

첫째, 대출 규제의 상대적 자유로움. 정부의 강화된 대출 규제는 주로 고가 아파트에 집중됩니다. 강북에는 매매가 15억 원 이하 아파트가 많아 대출 규제의 직격탄을 덜 받습니다.

둘째, 극심한 전월세 부족. 성북구 길음뉴타운 인근 중개업소 관계자는 “전세 물량이 워낙 적어 호가를 낮추는

분위기는 거의 없다”며 “전세 낀 매물도 거래할 수 있게 되면서 초기 투자금을 낮출 수 있는 아파트에 대한

선호가 높아졌다”고 전했습니다. 실수요자들이 꾸준히 유입되는 지역이 오히려 강세를 이어가고 있는 겁니다.

7장. 전문가 전망 — 서울 시장의 향방은?

전문가들은 앞으로의 서울 집값이 강남이 아닌 비강남권의 흐름에 달려 있다고 봅니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 이렇게 분석했습니다.

당분간 매물 총량의 증가는 불가피하겠지만, 가격 상승이 막 시작된 서울 외곽 지역과 중저가 지역의 경우 전월세 매물 감소 추세가 상대적으로 빠르고 실수요 유입이 여전히 꾸준하기 때문에 소진 속도가 상대적으로 빠를 수 있다.

즉, 강남 고가 아파트는 당분간 조정 국면을 피하기 어렵고, 중저가 위주의 비강남권은 실수요가 받쳐주어 상대적으로 버틸 수 있다는 분석입니다.

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서울 부동산 시장이 2026년 초를 기점으로 뚜렷한 분화를 보이고 있습니다. 강남 3구는 매물 폭증과 매수 위축이 겹치며 조정 초입에 들어선 반면, 강북 중저가 지역은 실수요를 기반으로 상대적 강세를 이어가고 있습니다.

5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 약 3개월. 이 기간 동안 시장이 어떻게 소화하느냐에 따라 하반기 서울 집값의 방향이 결정될 것입니다. 부동산 시장의 변곡점에 서 있는 지금, 감정보다는 냉철한 숫자와 정책 흐름을 따라가는 것이 중요합니다.

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서울시가 도심 복합개발과 정비사업을 둘러싼 핵심 조례를 공포했다.

이번 조례 제·개정으로 역세권 중심의 복합개발이 보다 유연해지고, 정비사업 절차 역시 한층 빨라질 전망이다.

서울시는 지난달 29일 제19회 조례·규칙심의회를 통해 총 83건의 조례를 의결했으며,

이 가운데 도시개발·주거정비와 관련된 핵심 조례들이 2026년 1월 5일부로 공포됐다.

첨부파일

서울특별시 도심 복합개발 지원에 관한 조례(서울특별시조례)(제9938호)(20260105).pdf

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이번 글에서는 그중에서도 특히 주목할 만한

1️⃣서울시 도심 복합개발 지원에 관한 조례

2️⃣ 도시 및 주거환경정비 조례 개정 내용

3️⃣빈집 및 소규모주택 정비 조례 개정

을 중심으로 핵심 내용을 정리해본다.

사진 출처 : 한국주택경제

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1. 도심 복합개발 지원에 관한 조례’ 제정 배경

이번 조례는 이미 2024년 2월 제정된 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」과

같은 해 시행된 시행령을 실제 서울시에 적용하기 위한 구체적인 실행 기준을 담고 있다.

도심 내 노후화된 지역을 주거, 업무, 상업, 공공시설이 어우러진 복합공간으로 재편해

도시 경쟁력을 높이고 도심 주택 공급을 확대하겠다는 취지다.

2. 도심복합개발혁신지구, 무엇이 달라지나?

이번 조례의 핵심은 ‘도심복합개발혁신지구’의 요건과 운영 기준을 명확히 했다는 점이다.

✔ 혁신지구 유형은 2가지

• 성장거점형: 도심·광역중심, 대중교통 결절지 인근

• 주거중심형: 역세권 중심, 노후 주거지 밀집 지역

✔ 주요 내용 요약

• 혁신지구 지정 요건 구체화

• 지구 지정 신청·해제 절차 명확화

• 복합개발계획에 반드시 포함해야 할 항목 규정

• 규제특례 적용 시 공공기여 기준 명시

• 용도지역 상향(상업·준주거지역까지 허용) 가능

👉 쉽게 말해, “어디서, 어떤 조건이면, 어떻게 개발할 수 있는지”가 훨씬 명확해진 것이다.

3. 통합심의위원회 설치로 행정 절차 간소화

조례에는 도심복합개발통합심의위원회 설치 내용도 포함됐다.

건축·경관·교통·환경·교육환경 등

그동안 각각 따로 받아야 했던 심의를 한 번에 통합 심의할 수 있도록 한 것이다.

✔ 사업 기간 단축

✔ 행정 절차 중복 최소화

✔ 사업 불확실성 감소

개발사업자뿐 아니라, 장기간 사업 지연으로 불편을 겪던 주민 입장에서도 긍정적인 변화로 볼 수 있다.

4. 정비계획 ‘경미한 변경’, 구청장이 처리한다

이번에 함께 공포된 도시 및 주거환경정비 조례 개정안도 눈여겨볼 부분이다.

달라진 핵심 포인트

• 정비계획의 경미한 변경 사항을 구청장이 처리

• 기반시설 위치·규모 변경도 경미한 변경에 포함

• 다만, 시장과의 협의는 의무화

이는 사소한 변경에도 시 단위 절차를 거쳐야 했던 기존 구조에서 벗어나

✔ 행정 속도는 높이고

✔ 책임은 구청이 지되

✔ 큰 방향은 시와 협의하는 구조로 바뀐 셈이다.

5. 빈집·소규모주택 정비 조례도 함께 개정

이와 함께 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례도 일부 개정됐다.

[조례 주요 내용]

• 사업성 보정계수 도입

• 세입자 손실보상 시 용적률 완화 근거 마련

• 임대주택 공급 부담 완화

• 소규모 재개발·재건축 사업성 개선

👉 대규모 정비사업이 어려운 지역에서도

‘사업성이 안 나와서 못 한다’는 이유로 방치되던 문제를 완화하려는 의도가 읽힌다.

6. 이번 조례 공포, 어떤 의미가 있을까?

이번 조례 제·개정의 공통된 방향은 분명하다.

“속도는 빠르게, 선택지는 넓게, 공공성은 유지하겠다.”

• 주민 입장에서는 개발 방식에 대한 선택권 확대

• 행정 입장에서는 절차 효율화

• 도시 차원에서는 도심 주택 공급 확대와 경쟁력 강화

특히 역세권과 노후 도심을 중심으로

앞으로 복합개발 논의가 더욱 활발해질 가능성이 크다.

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도시개발 정책은 당장 체감되기까지 시간이 걸리지만,

이런 조례 변화는 향후 수년간 서울의 도시 모습과 주거 환경을 결정짓는 중요한 신호다.

앞으로 실제 사업에 어떻게 적용되는지,

그리고 주민 참여와 공공성은 얼마나 잘 지켜지는지

지속적으로 지켜볼 필요가 있다.

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5년 걸릴 재개발, 2년 만에 끝낸다? 서울시 ‘신속통합기획 ‘총정리!

서울시가 도입한 ‘신속통합기획’은 민간 정비사업의 초기 단계부터 서울시가 가이드라인을 제시하여

사업 추진 속도를 높이는 ‘공공지원계획’입니다.

과거 5년 이상 걸리던 정비사업 기간을 절반 가까이 줄일 수 있는

비결은 바로 ‘행정절차의 통합과 간소화’에 있습니다.

서울시 공식 정책 자료를 바탕으로, 신속통합기획이 어떻게 행정절차를 간소화하고 사업 속도를 높이는지

챕터별로 상세히 정리해 드립니다.

챕터 1. 통합심의로 인허가 기간 단축 (절차의 일원화)

과거에는 도시계획, 건축, 교통, 환경영향평가 등 각 분야를 개별적으로 심의 받아야 했습니다.

이 과정에서 한 곳이라도 반려되면 전체 계획을 수정해야 하는 번거로움이 있었습니다.

• 간소화 핵심: 도시, 건축, 교통, 환경 관련 위원회를 하나로 묶어 ‘통합심의’를 진행합니다.

• 특별분과 운영: ‘도시계획위원회 특별분과’를 운영하여 의사결정 과정을 일관성 있고 빠르게 관리합니다.

개별 심의 절차 통합 및 도시계획위원회 특별분과 적극 운영

도시, 건축, 교통, 환경 관련 각 위원회를 하나로 통합하여 운영

챕터 2. ‘자문방식(Fast Track)’ 추가 도입으로 기획 기간 추가 단축

신속통합기획에 대한 높은 주민 호응과 안전진단 완화 등 정비성 관련 규제 완화로 향후 수요가 증가가 예측되는 상황을 반영하여 개선방안 마련을 마련 및 추진한다.

• 자문방식(패스트트랙): 주민제안이나 지구단위계획 등 계획이이 있는 지역은 기획설계 용역 발주 없이

자문을 통해 계획 수립 기간을 대폭 줄입니다.

• 효과: 신속통합기획에 대한 높은 수요를 반영하여, 이미 준비된 구역은 더 빠르게 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

챕터 3. 후보지 선정 방식의 전환 (연 1회 공모 → 수시 신청)

특정 시기에만 신청할 수 있었던 공모 방식이 주민 편의를 위해 바뀌었습니다.

• 수시 신청 체계: 시기에 상관없이 자치구에 재개발 후보지 신청이 가능합니다.

서울시는 매월 1회(세 번째 목요일) 선정위원회를 개최하여 검토 및 신청합니다.

• 우선 검토 대상: 침수 이력이 있거나 반지하 주택이 밀집한 재난 취약 지역,

그리고 주민의 추진 의지가 높은 구역을 최우선으로 검토하여 주거 환경 개선을 서두릅니다.

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서울시 재개발 구역 내 도로지분 투자는 그간 정보 접근성의 제약으로 일반 투자자들에게는 생소한 영역이었으나,

일부 고위 공직자들 사이에서는 이미 투자가 이루어져 온 것으로 파악됩니다.

<고위 공직자들의 도로 지분 투자 사례>

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